חוות דעת מומחה בנושא - ליקויי בניה

 

גלאור מהנדסים ויועצים לליקויי בנייה בע"מ
סניף מרכז-רח' ז'בוטינסקי 86 חולון
הסורג 2 ( פינת יפו ) ירושלים
ת.ד. 7173 מיקוד 91071 רחביה
טל' : 1-800222285טלפקס : 02-6249162
כתובתנו באינטרנט :WWW.AGALOR.CO.IL

----------------------------------------------------------------------------

חוות דעת מומחה

שם המזמין: משפחת
תאריך הביקורת : 17/01/2007
כתובת : רח' כרמים 60
נושא הביקורת : ליקויי בניה
תיאור הנכס: חמישה חדרים חניה וגינה 
שם המהנדס הבודק: בוריס סדצקי

הנני מאשר בזאת שבתאריך 17.1.07 ערכתי ביקורת הנדסית במבנה הנדון. אני מצהיר בזאת, כי ידועות לי היטב הוראות החוק הפלילי בדבר מתן עדות שקר בשבועה בבית משפט ודין חוות דעתי זו כשהיא חתומה על ידי כדין עדות בשבועה שנתתי בבית משפט, בעת ביצוע הביקורת נכח מר דדוש.

הנני מצהיר בזאת, כי חוות דעתי זו נערכה על סמך ידיעותיי, הבנתי המקצועית וניסיוני וכי אין לי כל עניין בנכס הנדון.

פרטי השכלתי:

1978 - בוגר תואר ראשון ושני Msc בהנדסה אזרחית, אוניברסיטת מוסקבה.

1992 - סיימתי בהצלחה קורס מהנדסי בניין באוניברסיטה העברית – גבעת רם – ירושלים. מספר רישום בפנקס המהנדסים והאדריכלים: 00065286.

פרטי ניסיוני:

· 15 שנים כמהנדס קונסטרוקטור ומנהל פרויקטים שונים של בניה בבריה"מ.

· ניהול ופיקוח מטעם חברת האחים ישראל – 250 יחידות דיור.

· ניהול ופיקוח מטעם חברת "דונה" – 100 יחידות דיור.

· תכנון קונסטרוקציה למבנה מפקדת תיאום וקישור מטעם המנהל האזרחי – יו"ש.

· תכנון ופיקוח על הקמת מבני מגורים ומבני ציבור ותמחירן עצמאי.

· פיקוח צמוד מטעם היזם מזרחי אליהו – 45 יח"ד.

· שיקום מבנים כולל מבנים מסוכנים.

· ביקורות הנדסיות ומתן חוות דעת מומחה עבור משטרת ישראל ופרקליטות המדינה.

· ביצוע ביקורות הנדסיות מטעם מס רכוש למבנים שנפגעו בפעולות איבה.

· מומחה מטעם בתי משפט ובתי הדין ובורר מוסכם.

· ביצוע ביקורות הנדסיות מטעם רשת בתי הספר "עמל".

· ביצוע ביקורות הנדסיות מטעם הסתדרות העובדים.

· ביצוע ביקורת הנדסית ומתן חוות דעת מומחה עבור רשות העתיקות – מוזיאון רוקפלר.

· ביצוע ביקורת הנדסית לבית הראל, מבנה משרדים ומסחר ששטחו כ-9,000 מ"ר.

· ביצוע ביקורת הנדסית לעשרות מבנים של מפעל תעשיות פטרוכימיות בכינוס נכסים.

· גינאה – שריסט מהנדסים – פיקוח מטעם משרד השיכון.

· פיקוח מטעם רשות הדואר, רשות החשמל ומוזיאון ישראל.

· פיקוח מטעם קק"ל ובית חולים אלין - עבודות איטום.

· עריכת ביקורות הנדסיות למעל אלף דירות ומבנים מטעם חברת "גלאור מהנדסים".


נתבקשתי לחוות את דעתי בנושא ליקויי בניה. לשם כך ערכתי ביקורת הנדסית בנכס, נעזרתי במד רטיבות אלקטרוני דיגיטאלי מסוג פרוטימטר וצילמתי תמונות.

נתגלו הליקויים הבאים:

1. איטום:

 חדירת רטיבות מרובה:
 קיימים כשלים רבים באיטום, בשל כך חודרים מי גשמים ורטיבות מרובה לאזורים שונים, נגרמים קילופי טיח וצבע, עובש, בלאי מואץ למבנה ותכולה, הפסד שכר דירה וירידת ערך הנכס.
 הרטיבות מצויה נכון לתאריך הביקורת בייחוד באזורים:

1.1. חדירת רטיבות מרובה למרתף בהיקף קירות חיצוניים, בחלקם התחתון – קיימת רטיבות מרובה. מתעדות את הרטיבות המצויה בהיקף קירות חיצוניים של 3 חדרי קומת המרתף, לרבות מבואת הכניסה.
חדירת רטיבות לקומת המסד נגרמה בשל כשלים באיטום ובמיוחד כשלים באיטום אלמנטים בתחתית קירות מעטפת, החודרים לקרקע הרטובה.
בנוסף לכך, כשלים באיטום מפגש קיר תת קרקעי, שנאטם, לשורת אבן ראשונה. באזור זה בטון חשוף, לרבות קלינים מעץ הסופגים מי גשמים. .
פגמים באיטום מנוגדים לדרישות תקנות התכנון והבניה סעיף 5.3.2 וסעיף 5.3, בהם נדרש איטום קירות חיצוניים במבנה ואיטום חלקו התחתון למניעת חדירת מים ורטיבות, לרבות מי תהום וזרמים תת קרקעיים.
תיקונים נדרשים:

א. פינוי האדמה והמילוי עד למסד המבנה. נכון ליום הביקורת בוצעה חפירה ופינוי, אולם יש להמשיך לחפור .

ב. איטום על ידי קבלן איטום מיומן לתחתית הקירות החודרים לקרקע הרטובה, כולל התקנת צינור שרשורי עטוף בחצץ, לניקוז מי גשמים.

ג. השלמות איטום בין שורת אבן תחתונה לאזור שנאטם על ידי יריעות. ומתן תעודת אחריות ל-7 שנים.

ד. לאחר ביצוע איטום איכותי ניתן יהיה להשיב את האדמה למקומה.

ה. לאחר מכן, יהיה צורך לבצע תיקוני טיח וצבע באזורים שנפגעו מהרטיבות. זאת לאחר כ-3 חודשים בעת שיתייבשו הקירות. עלות המלאכה הנ"ל כ- 37,000 ש"ח
בנוסף לכך, לא ידוע אם בוצע איטום תת רצפתי. מומלץ לבדוק זאת. באם לא בוצע איטום תת רצפתי, לא יהיה מנוס מפרוק הרצפות, פינוי חול ים, ביצוע איטום איכותי וריצוף מחדש.
עלות המלאכה הנ"ל כ-20,000 ש"ח, שאינם נכללים באומדן הכספי בשלב זה עד לבירור הנושא.

1.2. חדירת רטיבות לתקרת יחידת הורים מגג המבנה שנאטם ביריעות . יש לבצע תיקוני איטום בגג, לאחר מכן לזמן את מכון התקנים לביצוע בדיקה בהצפה ל-72 שעות. לאחר מכן, יש לבצע תיקוני טיח וצבע.
 2,000 ש"ח

1.3. חדירת רטיבות כתוצאה מפגמים באיטום תקרת חניה המצויה מעל לחדר הסקה ומחסן. קיימים נטיפים בתקרה.
יש לפרק ריצוף לאיטום כראוי + ביצוע בדיקה בהצפה ל-72 שעות ואישור מכון התקנים. אח"כ יש לרצף מחדש. 6,000 ש"ח

1.4. לא בוצע איטום כראוי מתחת ל-2 גרמי מדרגות, נגרמים קילופי טיח וצבע.
תיקונים נדרשים:
פירוק לוחות אבן המשמשים כשלחי ורומי מדרגות, ביצוע איטום ואח"כ התקנה מחדש. סביר להניח, כי חלק מהמדרגות הנאות ישברו בעת הפירוק. 5,700 ש"ח

2. מעקות:

 לא הותקנו מעקות בטיחות באזורים בהם קיימים הפרשי מפלסים חריגים בפיתוח. נגרם סיכון בטיחותי חמור למתגוררים במבנה ולעוברים ושבים. לא ברור כיצד ניתן טופס אכלוס למבנה במצב מסוכן זה. הנושא תמוה ודורש בדיקה.
בנוסף לכך, הותקנו מעקות אלו תקניים ומסוכנים במרפסת שבקומה העליונה ואף במרפסת חדר מגורים. למעקות אלו אלמנטים ניתנים לטיפוס ומרווחים חריגים הנוגדים את דרישות ת"י 1142.

תיקונים נדרשים:

א התקנת מעקות בטיחות נאים, העומדים בדרישות ת"י 1142.

ב. היכן שלא הותקנו מעקות כ- 16 מ"א X 350 ש"ח למ"א 5,600 ש"ח

ג. יש לפרק מעקה מסוכן ולפנות ולהתקין מעקות תקניים על פני כ-15.2 מ"א X 370 ש"ח למ"א   5,620 ש"ח

 

3. אינסטלאציה

3.1. רטיבות בקירות שבהיקף חדר אמבט שבמפלס העליון. הרטיבות מחלחלת בחול הים ומגיעה לחדר מדרגות, לתחתית קירות פרוזדור סמוך. זאת כתוצאה מדליפה מצנרת שבחדר האמבט.

3.2. רטיבות בקירות חיצוניים של חדר מגורים, הסמוך לארון מחלקי מים שבמרפסת .

3.3. במערכת חימום ביתית מס' רדיאטורים אינם מתפקדים כראוי, סביר להניח כי קיים פגם בצנרת.

3.4. צינור ביוב של חדר רחצה בולט לתוך קיר של חדר השירות וללא פתח ביקורת.

3.5. צינור ביוב של דירת השכנים בולט לתוך קיר חדר שרות.

3.6. קיימת הכנה לרדיאטור מאחורי דלת הזזה של חדר רחצה, כך שכיום לא ניתן להתקין את הרדיאטור ללא העתקת מיקומו.

3.7. לא הותקן מקטין לחץ בצנרת כניסה ראשית. לחץ מים גבוה יתר על המידה עשוי לגרום לדליפות בצנרת.     
קולטי שמש של דודי שמש הותקנו כשהם מונחים על פני יריעת האיטום במקום להניחם על אריחי ריצוף למניעת פגיעה בשכבת האיטום.

3.8. ארובת תנור הסקה קצרה, עשן מתפזר לכל עבר ובנוסף לכך נגרם פגם בשאיבת הארובה, היה צורך להתקין ארובה שמגיעה לגג המבנה.

3.9.  מנגנוני ניאגרות פגומים: כל הפגמים שבסעיפים 3.1-3.9 עלות התיקונים כ- 9,800 ש"ח

3.10.   צינור שרשורי בגב אסלה חדר רחצה במקום צינור ביוב תקני.

3.11.   חסר "דונטראפ" ברצפת חדר אמבט. יש לזמן אינסטלאטור מיומן ליצוע תיקונים והשלמות.

4.1. בגגות מס' ליקויים מהותיים:

א. הרעפים לא נקשרו לקונסטרוקציה הנושאת פלטות. הרעפים עשויים להתנתק ממקומם בשעת סערה. נגרם פגם בטיחותי בניגוד לדרישות ת"י 215.

4.2.לא הותקן בידוד תרמי מתחת לגג הרעפים, נגרם חום עז בקיץ וקור בחורף, זאת בניגוד לדרישות ת"י 1045.

4.3. הקונסטרוקציה הנושאת שהינה אלמנט קונסטרוקטיבי שקעה במקצת. הקונסטרוקציה נושאת את גגות הרעפים הינה אלמנט קונסטרוקטיבי שהיה צריך להתבצע עפ"י תוכנית והנחיית מהנדס.

4.4. פסולת על פני הגג.

4.5. סגרגציה לבטון שבגג.

תיקונים נדרשים:

א. יש להביא אישור מהנדס לגבי הקונסטרוקציה הנושאת ולבצע חיזוקים במידת הצורך.

ב. יש לקשור רעפים בחוט פלדה מגליון.

ג.  יש להתקין בידוד תרמי.

ד.  יש לנקות את הגג.

ה.  יש לבצע "גלנס" באזורים בהם קיימת סגרגציה בבטון. 8,900 ש"ח
 

5. אלומיניום:

5.1. הותקנו שלבי תריס מאלומיניום. קיימים מס' שלבים מעוכים ושרוטים, כגון בפתח יציאה מחדר מגורים למרפסת.

5.2. לא הותקנו פרופילי אלומיניום ומברשות למניעת חדירת רוחות פרצים אל ארגזי התריסים, רוחות חזקות חודרות לנכס.

5.3. איטום לקוי בהיקף הפתחים, מים ניגרים על פני אדני חלונות, כגון בחדר מגורים וחדר שינה שבמפלס העליון. רטיבות חודרת לקיר שמימין לפתח חלון שבחדר שינה הורים.

5.4. לא הותקן בידוד תרמי בתוך ארגזי התריסים. נגרם פגם תרמי ועיבוי.

5.5. חסרות גומיות איטום, כגון בדלת יציאה מחדר ילדים למרפסת שבמפלס העליון.

5.6. לכלוכים על אדן חלון חדר שינה סמוך לכניסה לקומת המרתף.

5.7.חסרים מכסים אוטמי רוח למעצורי תריסים. הליקויים בניגוד לדרישות ת"י 1068. יש לזמן אומן אלומיניום לתיקון הפגמים.  3,700 ש"ח
 

6. קיר תמך:

לגינה התחתונה קיר תמך שאורכו כ-30 מ'. הקיר משותף ל-3 קוטג'ים. לא קיימים תפרי התפשטות. לאחר שהאדמה בגינה היתה רטובה, נוצרו סדקים קונסטרוקטיביים בקיר התמך, ולוחות אבן התנתקו ממקומן. – נגרם סיכון בטיחותי.
יש לזמן בדחיפות את הקונסטרוקטור שתכנן את קירות התמך, על מנת שייתן פתרון מתאים. עלות התיקונים שיידרשו אינה נכללת בחוות הדעת בשלב זה.
 
7.ציפוי בלוחות אבן:

7.1. מס' לוחות אבן שבקיר תמך ובקיר שבהיקף החניה התפרקו ממקומם. נגרם מפגע בטיחותי.

7.2. מתחת לגרמי מדרגות קיימים לוחות אבן שלא קובעו, והן עלולות להתנתק ולפגוע בעוברים. נגרם מפגע בטיחותי.

7.3. מס' לוחות אבן שבורים וסדוקים.

7.4. כוחלה לא אחיד. יש לתקן את חיפוי לוחות האבן. יש לעגן למקומם כל לוחות האבן העשויים ליפול ממקומם, להחליף לוחות אבן פגומים ולסיים הכוחלה. 2,500 ש"ח
 

8. עבודת מסגרות:

8.1. דלת מחסן קצרה ואינה מתאימה לגובה הפתח. (תמונה מס' 60). יש לפרק ולהתקין דלת בגובה מתאים.  1,300 ש"ח

8.2. כתמי קורוזיה ובלאי רב לעבודות מסגרות. יש להסיר את הצבע שנצבע מעל גבי קורוזיה, לשייף ולצבע בצבע יסוד וצבע עליון. 3,400 ש"ח
 

9. ליקויים בחדר ממ"ד:

9.1. החלון שהותקן אינו חלון תיקני עמיד לגזים, כדרישות פיקוד העורף, לא מובן ותמוה, כיצד ניתן טופס אכלוס במצב זה!

9.2.מנורה בתקרת חדר הממ"ד אינה תקנית.

תיקונים נדרשים:

א. פירוק חלון קיים והתקנת חלון עמיד לגזים וכן, בדיקת אטימות על ידי מכון התקנים. כמו כן, יש להחליף מנורה, למנורה תיקנית. 2,100 ש"ח

ב. יש לבדוק האם בממ"ד בוצע טיח תקני כדרישות פיקוד העורף. עלות ביצוע טיח חדש אינה נכללת בחוות הדעת.
 

10. ליקויים שונים:

10.1.בנישה לארון חשמל ובנישה לפחי זבל חסר גימור לקירות פנימיים. יש להשלים.  800 ש"ח

10.2.גימור לא תקין במפגש קירות חיצוניים לריצוף המדרכות. יש לתקן. 450 ש"ח

 
10.3. הנמכות ריצוף בכניסה לחדר אמבט ובמעבר לחדר ילדים למרפסת לא בוצעו מתחת לדלתות כנדרש . יש לפרק ולהתקין כראוי. יש להחליף מס' אריחי ריצוף פגומים. 650 ש"ח

10.4. סגרגציה בקירות חדר הסקה ומוטות זיון בולטים מהקירות . יש לחתוך מוטות זיון ולתקן סגרגציה. 200 ש"ח

10.5. בפיתוח לא הותקנו מכסי נורות עמידים לרטיבות. (תמונה מס' 69) וחללים בארון חשמל דירתי. יש לזמן חשמלאי לתיקונים והשלמות. 450 ש"ח

10.6. חסר סולם עליה לגג, לדברי בעל הנכס, יצקו בטון בעובי של כ-5 ס"מ מעל חדר מדרגות בכדי לפתוח פתח בהמשך, אולם כל זמן שאין מדרגות לעלית הגג, נדרש סולם ממתכת.  1,200 ש"ח

10.7. מיכל סולר (נפט) שרוחבו 50 ס"מ, הותקן בכניסה לחניה, באופן שרוחב המעבר היה 2.6 ס"מ בלבד. זאת בניגוד לתקן חניה בו נדרש כי רוחב החניה בין 2 עמודים (או קירות) יהיה מינימום 2.8 מ'.  לפיכך, נאלצו להעתיק את מקום המיכל, עלות העתקת המיכל והכנת קונסטרוקציית פלדה מתאימה למיקום החדש והתאמה לצנרת 3,200 ש"ח

כמו כן, לא ברור מדוע לא נבנתה חניה מתאימה ל-2 מכוניות, כדרישות תקן חניה, הנושא תמוה ודורש בדיקה יסודית. 

10.8. מדרגות פנים: הותקנו מס' מדרגות משולשות, וטרפזיות, באופן שרוחב החלק הצר כ-5-7 ס"מ בלבד. נגרמת סכנת מעידה. זאת בניגוד לדרישות תקנות תכנון ובניה סעיף 3.4.8 וסעיף 3.4.7, בהם נדרש כי רוחב המדרגה בחלקה הצר יהיה מינימום 12 ס"מ.

תיקונים נדרשים:

פירוק והחלפת מדרגות מסוכנות. 2,300 ש"ח
 

אומדן כספי לתיקונים הנדרשים:
 
1.         איטום                                                    50,700 ש"ח
2.         מעקות                                                  11,220 ש"ח
3.         אינסטלאציה                                          9,800   ש"ח
4.         גגות רעפים                                           8,900   ש"ח
5.         אלומיניום                                               3,700   ש"ח
6.         קיר תמך                                               ?
7.         ציפוי בלוחות אבן                                    2,500   ש"ח
8.         עבודות מסגרות                                     3,400   ש"ח
9.         ליקויים בחדר ממ"ד                               2,100   ש"ח
10.       ליקויים שונים                                         9,250   ש"ח
                                                                        101,570 ש"ח
                                    פיקוח הנדסי 10%         10,157   ש"ח
                                                                        111,727 ש"ח
                                    מע"מ 15.5%               17,317   ש"ח
                                    סה"כ                            129,044 ש"ח
 
נדרשים כ- 60 ימי עבודה לתיקון ליקויי הבניה.
האומדן הכספי מתבסס על מחירים מקובלים בענף הבניה לעבודות בהיקף דומה.
האומדן הכספי אינו מתייחס לנושא עוגמת נפש ופיצוי כספי עבור אובדן שכ"ד וכדומה.
המחירים צמודים למדד תשומות הבניה של חודש 01/2007.
 
                                                                                                            בכבוד רב,
 
                                                                                                            ב. סדצקי
                                                                                                            מהנדס בניין