מדריך בדק בית

ליקויי בניה נפוצים בישראל

להלן תאור מקוצר של ליקויי הבניה הנפוצים בדירות חדשות, ובדירות ובתים ישנים ( יד שנייה ) בישראל. אינדקס זה נכתב על סמך אלפי בדיקות של דירות ,בתים פרטיים ובניינים שערכו מהנדסי חברת בדק בית גלאור מהנדסים משנת 1998 ועד היום.

ליקויי בניה בשלד

 

1. סדקים קונסטרוקטיביים

ליקויי בניה זה נגרם בדרך כלל כתוצאה משקיעה של אלמנטים נושאים בשלד המבנה. ליקוי בניה זה מתבטא בסדקים בקירות חיצוניים או סדקים אלכסוניים. לעיתים הסדקים כה רחבים שניתן לראות מה קורה מצידו השני של הקיר!פגם זה אופייני גם לתוספות בניה ששקעו והתרחקו מהמבנה המקורי.

כתוצאה משקיעה של חלקי שלד מבנה או כשל קונסטרוקטיבי אחר נגרם בלאי מואץ למבנה, חדירת רטיבות , סיכון בטיחותי חמור ובמיוחד בעת רעידות אדמה או בהמשך בלאי למבנה.

לעיתים קרובות המבנה הופך להיות מבנה מסוכן ונגרמת ירידת ערך הנכס שניתנת לתיעוד ואומדן כספי ע"י שמאי מקרקעין.

2. ליקויי בנייה – התנתקות ציפוי קירות חיצונים

לעיתים כשהמבנה מצופה בלוחות שיש או אבן, ניתקים חלק מהלוחות בשל קיבוע או עיגון לקוי. כמובן שבמצב זה המבנה מסוכן ויש לזמן מהנדס בניין בדחיפות לצורך תכנון תיקונים נדרשים.

במקרים חמורים פחות, ישנה התנתקות של טיח הקירות החיצוניים או סדקים במפגשי אלמנטים מבטון לבלוקים. ליקויים אלו נפוצים בבניינים שמצופים בטיח ומהנדס בדק בית מיומן באיתור ואבחון ליקויי בניה אלו.

3. ליקויי בניה  בקירות תמך.

קירות תמך ( "גדרות" ) מהווים אלמנט קונסטרוקטיבי שנועדו לתמוך באדמה / מילוי רב.
קריסה של קיר תמך או סדקים בקירות התמך מהווים ליקוי בניה חמור!

העלות הכספית של תיקון עפ"י תוכנית של מהנדס בניין מומחה לקונסטרוקציה מגיעה לעיתים מזומנות לעשרות אלפי שקלים.

ליקוי בניה פחות חמורים בקירות תמך:

• חסרים תפרי התפשטות.
• חסרים חורים לניקוז מי גשמים או השקייה.
• ביסוס לקוי של קיר התמך.
• קיר תמך שבנוי מבלוקים במקום בטון מזויין.
• ליקויי בניה נוספים.

מהנדס בדק בית / מהנדס קונסטרוקציה יאתר את כל ליקויי הבניה בקירות התמך ויכין מפרט לתיקונים  הנדרשים.

4. ליקוי בניה בריצוף.

א. שקיעת אריחי ריצוף או ליקוי בניה של שקיעת משטחים שלמים של אריחי ריצוף.
ב. שברים או סדקים באריחי ריצוף.
ג. כתמים כהים על פני אריחי ריצוף.
ד. הפרשי מפלסים בין אריחים צמודים או שיפועים חריגים או אי פילוס של משטחים מרוצפים.
ה. ליקוי בניה של ריצוף ללא מרווחים מתאימים / פוגות וללא מילוי של "רובה".
ו. אריחי ציפוי קירות או ריצוף שמתנתקים ממקומם, וחללים במילוי טיט מתחת לאריחים.

מהנדס בנין מומחה בדק בית יתעד את ליקויי הבניה ויכין מפרט לתיקונים.

5. ליקויי בנייה – רטיבות

ליקויי בניה מתחום הרטיבות הינם נפוצים במיוחד, ומתבטאים בדרך כלל בקילופי טיח וצבע, עובש וטחב. כתוצאה מכך  נגרם בלאי מואץ למבנה ולתכולת הדירה. במידה והרטיבות מתמשכת אזי יש לזמן שמאי מקרקעין מוסמך שיקבע את ירידת ערכו של הנכס. על מהנדס בניין מומחה בדק בית לבצע בדיקת רטיבות.

קיימים מוקדים שונים של חדירת רטיבות:

•  רטיבות מגג המבנה.
•  רטיבות במרתף.
•  רטיבות מקירות חיצוניים.
•  רטיבות מצנרת.
• רטיבות מיסודות המבנה.
•  רטיבות כתוצאה מפגמים באיטום חדרי רחצה.

מהנדס חברת בדק בית יאתר את מקורות הרטיבות, ויכין מפרט לתיקונים נדרשים.
במידה שיש  פגיעה במוטות הזיון או קורוזיה עמוקה, מהנדס קונסטרוקציה יקבע את אופן הטיפול הנדרש.

לעיתים קרובות בנוסף לעבודות איטום, יהיה צורך גם בשיפור הניקוז של מרפסת / גג / ואף בגינה.

6. ליקויי בניה בגגות רעפים

• אי התקנת בידוד תרמי שגורם לחום עז בחודשי הקיץ וחדירת קור לנכס בחורף.
• רעפים שאינם קשורים לגג. ליקוי זה עלול לגרום להתנתקות רעפים בשעת רוחות סערה.
• אי התקנת מרזבים לניקוז מי גשמים עד לפני הקרקע.
• הקונסטרוקציה הנושאת לא עברה טיפול באימפרגנציה. לוחות עץ שעברו טיפול מתאים כנגד חריקים הינם בגוון ירקרק.
• שיפועים לקויים לרעפים גורמים לחדירת רטיבות.
• ליקויי בניה של חיבור לקוי בין הרעפים לקיר חיצוני גורם לחדירת רטיבות.

 

7. ליקויי בנייה בעבודות אלומיניום

• זגוגיות שאינן מחוסמות ואינם מסוג בטיחותי שמתוקנות בדלתות יציאה למרפסת/ גינה. וכנ"ל במעקות בטיחות, עלולות לגרום לפציעה חמורה.
• חלונות ודלתות שאינם ננעלים כראוי.
• ליקוי בניה בארגזי תריסים.
• רכיבים מעוותים.
• רכיבי אלומיניום מעוכים או שרוטים.
• שלבי תריסים שמתחככים במסילותיהם של חלונות חשמליים.
• דלתות קצרות נמוכות משני מטר נטו.
• חלונות אלומיניום בממ"ד שאינם אטומים בפני גזים רעילים.
• חלונות חדרי רחצה ושירות שקטנים מ – 10% משטח החדר או מינימום של 0.3. ס"מ.

 

8. ליקויי בנייה במעקות בטיחות

• מרווחים חריגים ( מעל 12 ס"מ ) בין מוטות המעקה. ילדים ובעלי חיים  עלולים ליפול לתהום!
• מעקות בטיחות שאינם בגובה של 105 ס"מ מפני הריצוף.
• מעקות שיש להם רכיבים ניתנים לטיפוס ע"י ילדים.
• מחסור במאחז יד במדרגות.
• מעקות בטיחות רופפים.

 

9. ליקויי בניה בעבודות טיח וצבע.

• כיסוי צבע שאינו אחיד.
• טיח גבשושי
• בליטות ושקעים בטיח.
• סדקים בטיח.
• כיסוי צבע שמתקלף.
• כתמי קורוזיה על פני עבודות מסגרות.
• קירות שאינם חלקים.
• גוונים שונים לצבע שהיה צריך להיות בגוון אחיד.

 

10. ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון.

קיימים ליקויי בניה שלא ניתן לתקנם בעלות כספית סבירה. במקרה כזה  שמאי מקרקעין מוסמך יכול לקבוע את אומדן ירידת ערך הנכס.

• בדירה חדשה מקבלן ניתן לקבל פיצוי כספי.
• בדירה ישנה / יד שנייה ניתן להוריד את עלות הרכישה או לסרב לרכוש את הנכס.

להלן רשימת ליקויי בניה שלא ניתן לתקנם בעלות כספית סבירה.

• פרוזדורים ומעברים צרים.
• חדרים קטנים / צרים מדרישות תקנות התכנון והבניה.
• תקרות נמוכות מ 0.2 מ'.
• כשלים בשלד המבנה.
• סטיות וחריגות מהמידות והשרטוטים שבמפרט הטכני והתוכניות, זאת בתנאי שהסטיות חורגות מ – 2%.
• פגמים בתאורה / אוורור הנכס.
• חניות צרות / ליקויי בניה בחניה.
• חדירת רטיבות מתמשכת למרתפים / חניונים תת קרקעיים ועוד!

שמאי מקרקעין מוסמך קובע את ירידת ערך הדירה / בית בכל מקרה של ליקויי בניה

11. סדקים

קיימים סוגים שונים של ליקוי בניה מתחום זה:

­סדקים בקירות חיצוניים:
בד"כ סדקים אלו נוצרים כתוצאה משקיעה של יסודות המבנה או תזוזה של השלד.
לעיתים סדקים בקירות הם כתוצאה מאי התקנת רצועות רשת אקספנדד במפגשי בטון מזוין לבלוקים.

ישנם גם סדקים נימיים כתוצאה מפגמים בעבודות הטיח.

סדקים בקירות ותקרות:
סדקים אלו נוצרים כתוצאה מאי הרטבת הבלוקים בייחוד בלוקי איטונג לפני ביצוע הטיח, או אי ביצוע אשפרה כראוי ובייחוד בימים חמים.

סדקים בתפרי התפשטות
סדקים אלו קיימים /נוצרים במיוחד בין המבנה המקורי לתוספות בניה.

סדקים בחלקם העליון של הקירות:
סדקים אלו נוצרים בחיבור לתקרה או חיבור לעמודים כתוצאה מטיוח לקוי.

מהנדס בניין מומחה בדק בית יאתר את מקור הסדקים ויכין מפרט לתיקונים נדרשים.

במקרה של סדקים כתוצאה מכשל בשלד, רצוי לזמן שמאי מקרקעין מוסמך שיאמוד את ירידת ערך המבנה.

12. ליקויי בניה בדלתות / פתחים

• דלתות קצרות שגובהן נמוך מ – 2 מ' נטו.
• דלתות שרחוקות מפני הריצוף מעל 6 מ".
• דלתות פגומות ושבורות.
• ציפוי פגום לדלתות פנים או דלתות בטחון.
• פתחי כניסה צרים מדרישות תקנות התכנון והבניה.
• חוסר במעצורים שגורם לפגיעה בטיח הקירות.
• מיקום דלתות ומשקופים שלא עפ"י התוכנית ובניגוד לכללי ההגיון.
• דלתות שחוסמות מעברים לחדרים או פרוזדורים.

 

13. ליקויי בנייה ברכוש המשותף.

במרבית הבניינים קיימים ליקויי בניה רבים בשטחים השייכים לרכוש המשותף.

• ליקויי בניה בחדר המדרגות.
• ליקויי בניה במשטחים מרוצפים.
• ליקויי בניה במערכות סולריות.
• ליקויי בניה בחניון מקורה
• ליקויי בניה בגג המבנה, בשכבות האיטום, ומעקות בנויים.
• התקלפות או סדקים בקירות חיצוניים.

 

14. ליקויי בניה – אינסטלציה

• דליפות מים מצנרת.
• צינורות בקוטר לא מתאים.
• חוסר בלחץ מים בברזים.
• שברים  ופגמים באמאייל של אמבטיות ואגניות.
• ברזים רופפים.
• ריחות ביוב וצחנה בנכס.
• מיקום לא ראוי לכלים סניטרים ובייחוד אסלות וכיורים.
• תאי רחצה קטנים מ 0.63 מ"ר.
• מערכות יונקרס/ חימום ביתי שאינן מתפקדות כראוי.
• אי מילוי של חול ים בהיקף אמבטיות  וליקויי בניה נוספים מתחום זה.

 

15. ליקויי בניה במדרגות.

לעיתים קרובות נגרם סיכון בטיחותי בשל ליקויי בניה אלו:

• מדרגות שאינן בגובה אחיד.
• מדרגות שאינן ברוחב אחיד.
• מהלך מדרגות אחד שבו יותר מ – 17 מדרגות.
• מדרגות שכל אחת מהן בגוון שונה.
• שברים בשלחי מדרגות.
• מדרגות טרפזיות הצרות מ –  12 ס"מ בחלק הצר של המדרגה.
• מדרגות חלקלקות.
• ליקויי בניה במעקות המדרגות.

 

16. ליקויי בנייה – אי התאמה למפרט טכני ו/או תוכניות.

עפ"י חוק מכר דירות הדירה וכל דבר אשר בה צריכים להיות על פי מה שהובטח במפרט הטכני והתוכניות, כך שכל סטייה ממה שרשום, מהווה למעשה ליקוי בניה או אי התאמה. לפיכך על הקבלן לתקן את כל אי ההתאמות הנ"ל.

במידה והליקויים הללו אינם ניתנים לתיקון, יש להעריך את ירידת ערך הנכס ע"י שמאי מקרקעין מוסמך.

17. ליקויי בניה במידות הדירה / בית

• גובה מחסן / מרתף נמוך מ – 2.05 מ'.
• גובה חדרים המיועדים למגורים נמוך מ – 2.5 מ'.
• פרוזדורים  / מעברים שרוחבם פחות מ – 0.7 מ'.
• חדר ששטחו פחות מ – 7 מ"ר.
• חדר שרוחבו קטן מ – 2.6 מ"ר.
• חדר שירותים שרוחבו פחות מ – 0.8 מ"ר.
• פרוזדור המשמש כניסה ראשית לדירה צר מ – 1 מ'.
• חדר רחצה צר  מ – 0.9 מ' ו/או ששטחו פחות מ –  1.8 מ"ר.
• חניה נמוכה מ – 2.05 מ'.

במידה ובבדק בית איתרו ליקויי בניה מסוג זה, שמאי מקרקעין מוסמך יטפל בנושא פיצוי המגיע בגין ירידת ערכך הנכס!

18. ליקויי בנייה בחדרי ממ"ד.

• דלתות וחלונות שאינם אטומים.
• דלתות עקומות, שאינן מפולסות.
• כנפי דלתות הדף שמתחככות בפני הריצוף.
• קורוזיה בדלתות וחלונות הדף.
• חללים במילוי הבטון , ובייחוד באדני חלונות הדף.
• תאורה שאינה תיקנית.
• טיח שאינו מאושר ע"י פיקוד העורף.
• פגמים וליקויי בניה בקונסטרוקציה של חדר הממ"ד. מהנדס בניה וקונסטרוקציה יאתר את הליקויים בזיון חדר הממ"ד.

 

19. ליקויי בניה בקירות

• קירות עקומים במישור האנכי , כלומר אינם מפולסים.
• קירות עקומים שאינם מקבילים לריצוף.
• קירות ללא חגורות בטון מזויין מעל פתחי חלונות ודלתות.
• רטיבות בקירות.
• כתמי עובש וטחב בקירות .

מהנדס בדק בית יתעד את מהות ליקויי הבניה, וירשום כיצד ניתן לתקן ובאם ניתן לתקן את ליקויי הבניה בקירות.

לסיכום:
מהנדס בניין מומחה בדק בית יאתר את ליקויי הבניה בנכס, ויכין רשימת תיקונים נדרשים כולל אומדן כספי לביצועם!
כך שאם ברצונכם לרכוש דירה / בית , כדאי שתדעו אילו ליקויי בניה קיימים בנכס, ויהיה לכם אומדן כספי לצורך תיקונים נדרשים. ואם רכשתם דירה חדשה, יהיה באפשרותכם לדרוש תיקונים או פיצוי כספי שמגיע לכם.

                                                   צבי כ. - מנהל
חברת גלאור מהנדסים