חוות דעת מומחה - בדק בית למבנה

גלאור מהנדסים ויועצים לליקויי בנייה בע"מ
רח' הסורג 2 ( פינת יפו ) ירושלים
שלמה המלךך 99 תל אביב
טל' : 1800222285
כתובתנו באינטרנט :WWW.AGALOR.CO.IL

תאריך: 1/2/2006

חוות דעת מומחה

שם המזמין : ועד הבית
תאריך הביקורת : 1/2/2006
כתובת : רחוב בניין מס' 11
נושא הביקורת : ליקויי בנייה בנכס
שם המהנדס הבודק : בוריס סדצקי

הנני מאשר בזאת שבתאריך 1/2/2006 ערכתי ביקורת הנדסית במבנה הנדון, אני מצהיר בזאת כי ידועות לי היטב הוראות החוק הפלילי, בדבר מתן עדות שקר בשבועה בבית משפט, ודין חוות דעתי זו כשהיא חתומה על ידי כדין עדות בשבועה שנתתי בבית משפט.

הנני מצהיר בזאת כי חוות דעתי זו נערכה על סמך ידיעותיי, הבנתי המקצועית, וניסיוני. וכי אין לי כל עניין בנכס הנדון, בשעת הבדיקה נכחו מר ומר - נציגי ועד הבית.

פרטי השכלתי:

1978 - בוגר תואר ראשון ושני Msc בהנדסה אזרחית, אוניברסיטת מוסקבה.
1992 - סיימתי בהצלחה קורס מהנדסי בנין באוניברסיטה העברית– גבעת רם – ירושלים
מספר רישום בפנקס המהנדסים והאדריכלים : 00065286

פרטי ניסיוני :

15 שנים כמהנדס קונסטרוקטור ומנהל פרוייקטים שונים של בניה בבריה"מ.
· ניהול ופיקוח מטעם חברת אחים ישראל - 250 יח"ד.
· ניהול ופיקוח מטעם חברת "דונה" - 100 יחידות דיור.
· תכנון קונסטרוקציה למת"ק מטעם המינהל האזרחי - יו"ש.
· תכנון ופיקוח על הקמת מבני מגורים ומבני ציבור ותמחירן עצמאי.
· פיקוח צמוד מטעם היזם מזרחי אליהו - 45 יח"ד.
· שיקום מבנים כולל מבנים מסוכנים.
· ביקורות הנדסיות ומתן חוות דעת מומחה עבור משטרת ישראל ופרקליטות המדינה.
· ביצוע ביקורות הנדסיות מטעם מס רכוש למבנים שנפגעו בפעולות איבה.
· מומחה מטעם בתי משפט ובתי הדין, ובורר מוסכם.
· ביצוע ביקורות הנדסיות מטעם רשת בתי הספר "עמל"
· ביצוע ביקורות הנדסיות מטעם הסתדרות העובדים.
· ביצוע ביקורת הנדסית ומתן חוות דעת מומחה עבור רשות העתיקות - מוזיאון רוקפלר.
· ביצוע ביקורת הנדסית לבית הראל, מבנה משרדים ומסחר ששטחו כ - 9000 מ"ר.
· גינאה – שריסט מהנדסים – פיקוח מטעם משרד השיכון.
· פיקוח מטעם רשות הדואר.
· פיקוח מטעם מוזיאון ישראל.
· פיקוח מטעם קק"ל.
· עריכת ביקורות הנדסיות למעל אלף דירות ומבנים מטעם חברת "גלאור מהנדסים"

הצגת חוות הדעת

נתבקשתי ע"י ועד הבית לחוות את דעתי בעניין טיב עבודות הבנייה במקום:

לצורך הכנת חוות הדעת, עיינתי במסמכים הבאים:

1. תקנות התכנון והבניה, תש"ל 1970.

2. המפרט הכללי לעבודות הבנייה בהוצאת משרד הביטחון, מע"צ, ומשרד הבינוי והשיכון (הספר הכחול).

3. התקנים הישראלים.

הבדיקה חזותית בלבד ואינה כוללת התייחסות למערכות ( כגון חשמל, תקשורת, כיבוי אש ) והתאמת הבנייה לדרישות החקיקה והתקנים ביחס ליציבות, בידוד תרמי, אקוסטיקה ובטיחות אש.
נתבקשתי לחוות דעתי בנושא מספר ליקויים בנייה שלא תוקנו. לשם כך ערכתי ביקורת הנדסית במבנה ובהיקפו, בליווי מר ומר - נציגי ועד הבית, נעזרתי במד רטיבות אלקטרוני דיגיטלי מסוג PROTIMETER.

נמצא כי קיימים מספר ליקויים מהותיים:

1. רטיבות

מפגעי רטיבות חמורים במבנה.

1.1. חדירת רטיבות מרובה לחניונים התת קרקעיים במפלס 1-  ומפלס 2 - ולחדר בקרה שבמפלס 1 - .

 נמסר לי ע"י נציגי הועד כי כבר בוצעו מס' " תיקונים" לאיטום, אולם הממצאים מעידים כי התיקונים כשלו לחלוטין. מתעדות את הרטיבות המרובה החודרת לחניונים. יש לציין כי הביקורת ההנדסית נערכה לאחר שבמשך כשלושה ימים לא ירד גשם, ואף על פי כן טפטפו טיפות מים מתקרת החניונים. בשל הרטיבות שנמשכת שנים קיימים נטיפים שאורכם עד 7 ס"מ בתקרת החניון העליון.

 ברצפת החניונים קיימות שלוליות גדולות.

 כתוצאה מהפגמים הנ"ל נגרמת סכנת החלקה, נזקים לרכבים בשל טפטוף של מים ומינרלים, בלאי מואץ למבנה ולזיון התקרות, קירות, ועמודים. מומלץ לזמן שמאי מקרקעין מוסמך לצורך אומדן ירידת ערך הנכס.

הליקויים בניגוד לדרישות תקנות התכנון והבנייה סעיפים 5.3, 5.32, 5.33.

תיקונים נדרשים:

לשם מניעת חדירת רטיבות יש לבצע תיקונים יסודיים ביותר ובהם:

א. פרוק הריצוף בחניות שמעל לאזור החניונים התת קרקעיים.

ב. פינוי חול הים שמתחת לריצוף.

ג. ביצוע איטום איכותי, כולל איטום אלסטי בתפרי התפשטות.

ד.יש להקפיד גם על איטום גינה וגדרות שבהיקף החניונים.

ה.לאחר ביצוע האיטום מומלץ לצקת שכבת בטון מזויין למניעת פגיעה בשכבת האיטום.

ו. לאחר בדיקה בהצפה ואישור של מכון התקנים, ניתן לרצף מחדש את הרחבות העליונות.

ז. ביצוע תיקוני טיח וצבע בכל האיזורים שניזוקו. ( 150,000 ש"ח )

יש לוודא כי את האיטום יבצע קבלן מיומן + מתן תעודת אחריות למשך 7 שנים.

1.2.פגמים באיטום של מרבית המרפסות במבנה. כתוצאה מכך ניתן לראות התנתקות חתיכות טיח וצבע מחזיתות המבנה. מדגימות מקצת מהליקויים הנ"ל.

הליקויים בניגוד לדרישות תקנות התכנון והבנייה.

 תיקונים נדרשים:

פרוק ריצוף מרפסות מעל כל התקרות בהם קיימות נזקי רטיבות.
ביצוע איטום ע"י קבלן איטום מיומן.
ביצוע בדיקה בהצפה למשך 72 שעות ואישור מכון התקנים.

ריצוף מחודש למרפסות.
ביצוע תיקוני טיח וצבע בכל המרפסות שנפגעו.
 

( 90,000 ש"ח )

1.3. רטיבות בתחתית קירות בהיקף חדר אשפה. סביר להניח כי הרטיבות כתוצאה מדליפה מצנרת ניקוז מים, ו/או פגם באיטום קירות חודרים לקרקע.

באם יימצא כי הרטיבות נובעת כתוצאה מדליפה מצנרת, תהיה עלות התיקונים כ - ( 1300 ש"ח )

אולם באם יימצא כי הרטיבות נובעת כתוצאה מפגם באיטום קירות החודרים לקרקע,תהיה עלות התיקונים גבוהה פי כמה וכמה. אומדן זה אינו נכלל בחוות הדעת בשלב זה!

1.4. חדירת רטיבות מתחת למשטח מרוצף מקורה בחלקו הממוקם מעל הקומה המסחרית.

תיקונים נדרשים:

ביצוע תיקוני איטום במשטחים המרוצפים.
בדיקה בהצפה למשך 72 שעות ואישור מכון התקנים.ביצוע ריצוף מחודש ולאחר מכן יש לבצע תיקוני טיח וצבע באזורים שנפגעו.( 9500 ש"ח )

2. ריצוף

2.1.אריחי ריצוף משני דגמים וגוונים שונים בסמוך לכניסה לחדר אשפה. זאת בניגוד לדרישות ת"י 1629.
-יש להחליף לאריחים בגוון אחיד!

2.2. אריחי טראצו שבורים פזורים בחדר מדרגות, ובמיוחד בקומת עלייה לגג. זאת בניגוד לפגמים המותרים באריחי ריצוף מסוג א עפ"י ת"י 6. כנ"ל לגבי מספר אריחים קרמיים שבורים.
 - יש להחליף.

2.3. אריחי ריצוף משתלב שוקעים. בוצעו מספר תיקונים במיוחד בחזית הכניסה, אולם בשל אי הידוק מצע מספק, האריחים שוקעים בשל הפרשי מפלסים חריגים בין אריחי ריצוף, וקיימת סכנת מעידה.פרוק ומילוי של חול ים אינם תיקונים מספקים.

תיקונים נדרשים:

יש לפרק את הריצוף המשתלב בחזית, ביצוע הידוק לריצוף משתלב + מילוי חול ים וויברציה.

2.4. שיפועים חריגים למשטחי ריצוף מול מעליות כגון: בקומה מס' 1 - עד 8 מ"מ, קומה 1 עד 5 מ"מ. קומות 2,3 עד 5 מ"מ, קומה 5 עד 6 מ"מ, קומה 10 עד 6 מ"מ. זאת בניגוד לכללי המקצוע הראויים ות"י 1629.

תיקונים נדרשים:

 יש לפרק את כל האזורים שרוצפו בשיפוע ולרצף מחדש בעזרת פלס מים באריחים מאותם סדרות הייצור והגוון.

2.5. במקום להתקין אריחים במפגשי מדרגות ופודסטים, בוצעו טלאים מכוערים מיציקת טראצו, זאת בשני חדרי המדרגות.
- יש לפרק ולהחליף באריחי טראצו מאותו הדגם.

2.6. בקומה 1 - קיימים כתמים בלתי ניתנים להסרה. הליקויים בניגודלפגמים המותרים בת"י 6.
 - יש לפרק ולרצף באריחים תקינים.

2.7. מספר מדרגות פגומות, כגון בקומה עליונה. - יש לתקן.

עלות תיקוני הריצוף בבניין ובהיקפו כ -( 16,000 ש"ח )

3. רצפת החניונים

ברצפת החניונים קיים בטון מוחלק. נמצאו הפגמים הבאים:

3.1. שברים וחספוסים לבטון המשופע בכניסה לחניון.
 - יש לתקן.

3.2. מכיוון שלא בוצעו תפרי התפשטות, נגרמו סדקים במשטחי הבטון.
- יש לבצע תפרי התפשטות בשני המפלסים + תיקון סדקים והחלקה.

3.3. בטון מחוספס ובליטות במספר אזורים כגון ביציאה ממפלס 1 - לחניון.
- יש לתקן + החלקה.

3.4. ניקוזים אינם מונמכים כגון ב מפלס 1 - סמוך ליציאה מחדר מדרגות, כתוצאה מכך נוצרות שלוליות.
- יש להנמיך פתחי ניקוז.

עלות התיקונים למשטחי הבטון כ - ( 8500 ש"ח )

4. ציפוי קירות פנים, מעטפת, וגדרות

4.1. ציפוי גדר אינו גמור לכל אורכה. וכן מספר אריחים שבורים ברום הגדרות ובצדדים.
- יש לסיים את מלאכת הציפוי כראוי.

4.2. כתמי טיט ובטון ובמיוחד בסמוך לכניסה לחניון תת קרקעי.
- יש לנקות.

4.3. החלה תופעה של התנתקות אריחי "מוזאיקה" בציפי קירות מעטפת. .יהיה צורך לבצע תיקונים בעזרת פיגומים או "סנפלינג" לציפוי.
 התנתקות אריחים מעידה על פגם במלאכת הציפוי, התופעה עלולה להחמיר בהמשך.
- יש לבצע תיקונים + אחריות למינימום 7 שנים מיום התיקון לגבי ציפוי קירות חיצוניים.

4.4.
 א.פגמים נקודתיים בחיפוי בלוחות שיש. - יש לתקן.

 ב.קיימים חללים בגב לוחות השיש, כתוצאה מכך כבר התנתקו מס' לוחות שיש בקומה מס' 9. הליקוי מהווה פגם בטיחותי.

 - יש לפרק לוחות שיש שיש בגבם חללים ולהתקין כראוי.

עלות תיקוני החיפוי בתוך הנכס ובהיקפו כ -( 24,000 ש"ח )

5. גינות

לא נשתלו צמחים בגינות ( אדניות בנויות ) שבהיקף המבנה., זאת בניגוד למפרט הטכני בו שורטטו צמחים ועצים בהיקף המבנה.

עלות שתילת עצים וצמחים בהיקף המבנה והכנת מערכת השקייה וניקוז מתאימות מוערכת בכ - ( 12,000 ש"ח )

6. הפרדה בין חנויות לרכוש ששייך לבעלי הדירות

6.1.קיימת דלת לחנות פירות וירקות בסמוך לכניסה ללובי הבניין. הדלת הנ"ל אינה קיימת בתוכניות שצורפו למפרט הטכני והובאו לעיוני. כתוצאה מכך נאלצו הדיירים להתקין גדר + שער להפרדה.
יש לציין כי בעת ביצוע הביקורת ההנדסית נמצאו לכלוכים ושאריות ירקות סמוך לדלת הכניסה ללובי הבניין.
יש לסגור את הפתח הנ"ל שאינו מופיע בשרטוט! ( 2000 ש"ח )

  עלות זאת אינה כוללת סכומים שהוציא הוועד בעבור הגדר והשער.

6.2.נמסר לי כי משאיות פורקות סחורות ומטענים שעוברים דרך לובי הבניין ודרך המעליות למחסנים שבמפלס התחתון.
 - יש למנוע מעבר סחורות דרך הלובי המיועד לדיירי הבניין.

6.3.במפלס 1 - קיימת דלת מהחנויות למחסנים, כך שסחורות ואנשים נכנסים לרכוש השייך לדיירי הבניין.
 - מומלץ לסגור הדלת הנ"ל.

7. אינסטלציה

7.1.נמסר לי כי אזעקה ומערכת ספרינקלרים אינם מתפקדים. בעבר בוצעו מספר תיקונים למערכת, אולם כנראה שתיקונים כשלו. מצב זה מסכן את דיירי המבנה!
 - יש לתקן ולהביא אישור מתאים מרשויות כיבוי אש.

7.2.צינור מים בחנייה רקוב. - יש להחליף חלק פגום.

7.3.דליפות מים בהיקף צינורות ביוב שבחניונים.
 - יש לאתר את מקור הנזילות ולתקן.

7.4. מיכל גז עקום ואינו מקביל לגדר, ואין בהיקפו מיגון מתאים.
 - יש לתקן.

7.5.חסרים ברדסים (כיסויים ) לצינורות ניקוז מים שבגג.

7.6. נמסר לי כי שתי משאבות מים יצאו מכלל שימוש תוך שנה וחצי. יש להביא אישור מהנדס אינסטלציה כי אכן הותקנו משאבות מתאימות לבניין גבוה זה, ואם לא, יש להחליפן מיידית. אין בחוות הדעת אומדן כספי להחלפת המשאבות
( 8100 ש"ח )

8. גג המבנה

8.1. חדירת מי גשמים מעל דלת כניסה לגג. ובמפגש תקרה וקיר חיצוני של חדר מדרגות, מימן לדלת כניסה לגג.
- יש לשפר את האיטום.

8.2. לא בוצעה הלבנה למפגשי יריעות בחומר איטום אלסטי עמיד לקרינה.
 - יש למרוח חומר איטום עמיד לקרינה.

8.3. שלוליות בהיקף שני פתחי מרזבים. - יש לתקן.

- עלות התיקונים בגג המבנה כ -( 2400 ש"ח )

9. חשמל

9.1. לא הותקנה מנורה וכיסוי עמיד למי גשמים בגג. קיימת סכנת התחשמלות.

9.2. בעת ביצוע הביקורת ההנדסית, התאורה אינה פועלת וכנ"ל תאורת חירום בשני חדרי המדרגות.
 - נגרם מצב מסוכן.

9.3. צנרת כהכנה לתאורה או לצרכים אחרים, נותרה בקיר חניון קומה 2

9.4. נציגי הועד מסרו לי כי החיווט החשמלי במחסנים מחובר לחדר מדרגות. נוצר מצב בו בעלי חנויות משתמשים במחסנים לקירור מוצרים וכד', על חשבון דיירי המבנה המשותף. לדברי נציג הועד חשבונות החשמל מגיעים לעיתים לכ - 4000 ש"ח.

תיקונים נדרשים:
יש לזמן חשמלאי מוסמך לתיקון הפגמים שצויינו בחוות הדעת, לרבות חיבור חשמל במחסנים ששייכים לבעלי החנויות למוני החשמל של החנויות! וכן יש לספק אישור של חברת החשמל. ( 6500 ש"ח )

10 ליקויים שונים

10.1. מדרגות: גובה מדרגות מצופות בגרנוליט אינו אחיד ונע בין 14 - 11 ס"מ. זאת במספר מהלכי מדרגות. נגרמת סכנת מעידה. הליקוי בניגוד לדרישות תקנות התכנון והבנייה סעיף 3.38 ד'.
 - יש לתקן. ( 3500 ש"ח )

10.2. דלת כניסה: עיוותים לפרופילים, טלאים וצירים שבורים בדלת כניסה למבנה.  כמו כן לדלתות אין סימון כי הזכוכית הינה בטיחותית.
 - יש לתקן. ( 1600 ש"ח )

10.3. טיח:
א. סדקים בהיקף דלתות חדר אשפה.

ב. שאריות דיקטים ומסמרים במספר אזורים שבתקרות החניונים.

ג. טיח מתנתק בתפר התפשטות בחניון.

- יש לזמן טייח לתיקון הפגמים שבטיח, ולאחר מכן לצבוע אזורים שיתוקנו.
( 1100 ש"ח )

10.4. תקרות מונמכות:
א. חסרים מספר לוחות בתקרות.כגון בקומה 1 - . נמסר לי כי הלוח החסר התעוות כתוצאה מרטיבות מתמשכת.

ב. מספר לוחות צרים מהנדרש כגון בתקרת לובי כניסה.

ג. שיפועים חריגים לתקרה בלובי שמעל המעלית.

- יש להשלים רכיבים חסרים + החלפת לוחות צרים במתאימים ופילוס התקרה.
( 800 ש"ח )

10.5. נמסר לי כי בימים בהם קיימות רוחות עזות, נשמעים רעשים חזקים מפיר המעלית.
- יש לבדוק נושא זה ולתקן, עלות התיקונים אינה ידועה בשלב זה.

10.6. בקומה 2 - קיים סדק במפגש קירות.
 - יש לזמן את מתכנן השלד לבדיקה.

10.7. בפתח אוורור לוחות פח מעוותים.
- יש להחליף. ( 300 ש"ח )

10.8. טיח עקום במפגש תקרה וקירות מעל ארון חשמל משמאל לדלת דירה מס' 7.
 - יש לתקן. ( 250 ש"ח )

10.9. בליטה במפגש לוחות גבס ובטון בקומה 9 משמאל למעלית.
- יש לתקן.( 150 ש"ח )

אומדן עלויות לתיקון הליקויים שבדו"ח

1. רטיבות

א. רטיבות בחניונים -  150,000 ש"ח
ב. רטיבות במרפסות - 90,000 ש"ח
ג. רטיבות בהיקף חדר אשפה -  1,300 ש"ח
ד. רטיבות מתחת לרחבה מרוצפת - 9500 ש"ח
2. ריצוף - 16,000 ש"ח
3. רצפת החניונים - 8,500 ש"ח
4. ציפוי קירות פנים, מעטפת, וגדרות - 24,000 ש"ח
5. גינות - 12,000 ש"ח
6. הפרדה בין חנויות לרכוש המשותף - 2,000 ש"ח
7. אינסטלציה - 8,100 ש"ח
8. גג המבנה - 2400 ש"ח
9. חשמל - 6,500 ש"ח
10.ליקויים שונים - 7,700 ש"ח

338,000 ש"ח

פיקוח הנדסי 10% - 33,800 ש"ח

371,800 ש"ח

מע"מ 16.5% - 61,347 ש"ח

ס ה " כ - 433,147 ש"ח

הזמן הנדרש לביצוע התיקונים כ – 70 ימי עבודה, האומדן הכספי מתבסס על מחירים מקובלים בענף הבנייה לעבודות בהיקף דומה.

האומדן הכספי אינו מתייחס לנושא עגמת נפש,  וירידת ערך הנכס.
המחירים צמודים למדד תשומות הבנייה של חודש :  12/2005
בכבוד רב  סדצקי ב.
מהנדס בניין